Experții BNR speră la un miracol imobiliar, dar acesta este improbabil. În 2020, pandemia a generat efecte extrem de interesante în sectorul construcțiilor. Valoarea investițiilor pe piața imobiliară a scăzut cu 41% și prețurile de vânzare ale proiectelor existente au crescut puternic. În ultimul Raport de stabilitate al BNR se afirmă că, pe fondul creșterii plafonului pentru locuințe, la care se aplică TVA redus la 5% (de la circa €90.000 la €140.000), am putea asista la o redresare a pieței imobiliare. În plus, ar fi de așteptat o schimbare a strategiei dezvoltatorilor.
Teoretic, reducerea prețurilor de vânzare a locuințelor va determina dezvoltatorii imobiliari să realizeze proiecte de calitate superioară. În timp, am putea asista la o reorientate a cumpărătorilor și la îmbunătățirea stocului de locuințe de pe piață.
Desigur, de foarte multe ori așteptările nu se potrivesc cu realitatea de pe piață. Au existat și în trecut facilități care teoretic ar fi trebuit să contribuie la îmbunătățirea ofertei de pe piață dar, în realitate, acestea au determinat doar o creștere a prețului pe metru pătrat.
Evoluțiile din trecut infirmă speranțele analiștilor BNR
În urma crizei din 2007, programele de tip prima casă au devenit principalul suport al industriei imobiliare. Astfel, dezvoltatorii au început să ajusteze dimensiunea apartamentelor la plafonul de credit garantat, pentru a-și crește rata profitului. Aceștia au continuat să construiască apartamente cu 2-3 camere, dar le-au redus dimensiunea pentru a le vinde la prețuri apropiate de valoarea creditului maxim garantat de stat. Practic, începând cu 2010 dezvoltatorii au redus treptat dimensiunea apartamentelor până au ajuns mai mici ca locuințele din epoca socialistă.
În 2020, guvernul României a schimbat programul Prima Casă și a crescut plafonul de creditare de la €70.000 la €140.000. Această modificare a venit însoțită de declarații optimiste, conform cărora consumatorii urmau să se reorienteze spre locuințe premium. Aceste aspirații nu s-au adeverit și în practică. Plafonul majorat de creditare și factori precum reducerea investițiilor în proiecte imobiliare, creșterea economiilor și scumpirea materialelor de construcții au atras o aliniere a prețurilor la oferta deja existentă. Cu alte cuvinte, programul a determinat o majorare a prețului de vânzare pe metru pătrat.
Cum este influențată piața imobiliară de creșterea plafonului pentru care se aplică TVA de 5%
Plafonul pentru TVA redus de 5%, care a fost crescut de la circa €90.000 la €140.000, ar trebui să contribuie la o creștere a calității locuințelor livrate pe piață de constructori. În condițiile în care prețurile au fost deja aliniate la creditele garantate de stat de până la €140.000 și costurile de producție au crescut puternic în 2021, noul plafon nu va produce prea multe modificări pe piață. Maximal acesta le va permite dezvoltatorilor să-și păstreze o parte din marja de profit în condițiile stricte de pe piață.
O schimbare ar putea să apară totuși pe piață atunci când se va sparge bula imobiliară. Prăbușirea cererii pentru locuințe va afecta mai puternic prețurile de vânzare decât măsurile luate de către stat. Experții BNR speră la un miracol imobiliar și probabil că acesta nu va avea loc.
