Războiul poate sparge bula imobiliară chiar dacă în presa din România abundă articole suprarealiste, în care ni se sugerează să ne grăbim să facem achiziții. Absurdul recomandărilor din presă extrem de ciudat pentru că vine într-o perioadă în care asistăm la o prăbușire a cererii. Prețurile se formează pe piață, la întâlnirea cererii și a ofertei și nimeni nu are capacitatea să le impună.
Narativul celor din imobiliare este suprarealist
Mesajul livrat de către ofertanții din imobiliare este unul rupt de realitate. Se încearcă manipularea unor date extrem de nefavorabile pentru a manipula grosolan piața. Aceștia recunosc faptul că de la începutul anului cererea de locuințe s-a prăbușit la minimul ultimilor ani. Ne comunică în schimb că suspendarea unor proiecte și majorarea costurilor vor determina creșteri de prețuri. Aceștia par să nu înțeleagă principiile de bază ale economiei, pe piețele concurențiale ofertanții nu pot impune prețurile de vânzare. Diminuarea cererii va atrage o scădere a prețurilor de vânzare.
Dezvoltatorii au nevoie de capital
Ipoteza cu care se marșează pe piață, că scumpirile duc la creșteri de prețuri, chiar și în lipsa cererii este falsă. Pentru dezvoltatori proiectele imobiliare sunt capital blocat, care nu produce nimic. O scădere a cererii ar reduce vânzările și deci posibilitatea dezvoltatorilor de a-și rula capitalul. În cealaltă parte a pieței, când prețurile sunt mari, agenții cererii pot să amâne achizițiile pentru că au alternative. Chiriile sunt relativ mici în țară și mulți cumpărători potențiali au locuințe în care locuiesc și, deci, au cum să amâne momentul unei achiziții.
Pe o piață în scădere, dezvoltatorii pot impune prețuri ridicate doar pe termen scurt. Presiunile constructorilor și ale băncilor îi vor determina, mai repede sau mai târziu, să reducă prețurile de vânzare.
Locuințele aflate în proximitatea frontierei sunt supraevaluate
De asemenea, se discută deloc despre faptul că avem frontieră comună cu Ucraina și că, în imediata proximitate, riscurile sunt ridicate. Mass media este plină cu reportaje privind bombardamentele haotice și lipsite de precizie ale rușilor. Dacă aceștia ajung să bombardeze zonele din proximitatea frontierei, există riscul ca unele proiectele să cadă de partea aceasta a graniței. Să fii proprietar în zona frontierei a devenit acum mai riscant ca anul trecut. În mod normal, aceste riscuri ar trebui să fie reflectate și în prețurile imobiliare.
În plus, asigurările civile nu acoperă riscurile de război. Perspectiva achiziției de locuințe care ar putea fi afectate de război, fără posibilitatea acoperii riscului pierderii acestora are ca impact o scădere a cererii. Este clar deci că războiul poate sparge bula imobiliară.
Panica generalizată accelerează emigrația
În ultimele săptămâni, am fost inundați cu știri care au indus teama de un război care să ajungă în România. Știri precum cele legate de planul creării unei rezerve naționale de bărbați au alimentat masiv această panică. Mulți bărbați tineri care cochetau cu ideea de a emigra au luat acum decizia finală. Încă nu avem statistici relevante, dar probabil că în 2022 urmează să înregistrăm niveluri ale emigrației comparabile cu cele din primii ani de după aderarea la Uniunea Europeană.
Accelerarea emigrației înseamnă că mulți tineri vor amâna cumpărarea de locuințe, pentru că nu au garanția utilizării lor. De asemenea, mulți proprietari care s-au decis pentru a emigra definitiv își vor scoate locuințele la vânzare. Ne așteaptă deci o creștere a ofertei de locuințe vechi și o scădere generalizată a cererii. Efectul va fi o reducere a prețurilor de vânzare.
Dobânda de referința va continua să crească
La toate acestea se adaugă faptul că dobânda de referință va continua să crească. Indicele Robor deja a ajuns la maximul ultimilor 9 ani și IRCC îl va urma în curând. Să te angajezi la un credit imobiliar acum, în pragul recesiunii economice, când riscul pierderii locului de muncă este mai mare și cel al creșterii ratelor o certitudine presupune extrem de mult curaj. Oamenii prevăzători își vor amâna achizițiile, fapt care va duce la prăbușirea prețurilor.
Războiul sparge bula imobiliară
Evident conflictul de la granița României face problematice orice fel de investiții. Să tragi astăzi un credit pe care să-l plătești 30 de ani, fără să știi dacă imobilul va rezista sau dacă vei rămâne în țară, este im risc extrem de ridicat. Semnele de pe piață și rațiunea economică ne spun că entuziasmul de pe această piață s-a terminat și că urmează o perioadă dificilă. Orice achiziție trebuie efectuată acum cu maximă prudență, pentru că valoarea imobilului nu se va mai aprecia așa de repede, costurile vor crește și riscurile sunt mult prea mari.
