De ce crește creditarea imobiliară când presa este plină de avertismente că ratele bancare se pot dubla în următoarele luni? Volumul creditelor imobiliare acordate gospodăriilor a crescut în fiecare lună din 2022. În prima jumătate a anului, volumul creditelor imobiliare, contractate de gospodării, a crescut cu aproape €1 miliard. Între timp, BNR a majorat de mai multe ori rata dobânzii de referință și a fost criticată pentru faptul că lovește în debitori.
Cum anume se explică acest comportament anticiclic din România? De ce se accentuează creditarea, când este clar că economia se îndreaptă spre recesiune și că aceste credite, luate în grabă, vor deveni mai costisitoare? Pe ce anume se bazează tinerii care se angajează să achite timp de 35 de ani imobile care sunt excesiv de scumpe?
Este greu de explicat de ce piața imobiliară se calmează așa greu. Nu știm ce îi determină pe români să continue să solicite credite, dar putem intui unii factori.
Achizițiile erau deja negociate
Găsirea unei locuințe nu este un proces ușor. Sunt necesare zeci de vizualizări și procese de negociere cu vânzătorii. Pentru multe dintre achizițiile finalizate în ultimele luni, negocierile au început în 2021 sau chiar 2020. După atât de mult timp investit în procesul de găsire a unei locuințe, pentru cumpărător este dificil să mai facă un pas înapoi. Rațiunea le spune că își asumă riscuri disproporționat de mari, dar este prea târziu să se retragă din procedură. În plus, mulți sunt presați de familii să devină proprietari, pentru că „trebuie să se așeze la casele lor”.
Pentru a ocoli gradul de îndatorare de 40%
Unii dintre cei care contractează credite, consideră că un grad de îndatorare de 40% este mult prea restrictiv. Aceștia caută soluții să ocolească acest prag, pentru a-și maximiza creditul potențial. De exemplu, unii contractează și credite de consum, în nume propriu sau al unor rude apropiate, pentru avansul la cel imobiliar. Alții se împrumută pentru achiziția locuinței, dar în loc să o amenajeze treptat, în baza bugetului disponibil, aleg să contracteze un credit de consum. Acești debitori sar de gradul de îndatorare de 40% și vor fi afectați într-o mai mare măsură de creșterea ratelor.
Pentru persoanele aflate în căutare de case, care au mai făcut simulări de credite, creșterile indicatorilor bancari sunt un semnal de alarmă. Este clar că ratele bancare vor crește și că, limitați de gradul de îndatorare, vor putea contracta credite cu valori mai scăzute. Foarte probabil, mulți români s-au grăbit în ultimele luni să tragă credite pentru a maximiza principalul.
Există așteptări de majorări salariale?
Ratele bancare ale unui credit imobiliar se calculează pe baza IRCC. Acesta este un indicator care se actualizează trimestrial și este utilizat la calculul ratelor bancare la trei luni după colectarea datelor.
Să presupunem că la începutul săptămânii viitoare am vrea să facem o solicitare de credit imobiliar. Suntem în iulie 2022, deci este începutul trimestrului trei. Dacă mergem la bancă, ofițerul de credite ne-ar face o simulare de împrumut folosind IRCC-ul din trimestrul 1 (T1), de 2,65%. Banca ne dimensionează ratele până la 40% din venitul nostru lunar. Dar știm valoarea IRCC-ului din trimestrul 2 (T2). Acesta este de 4,06% și banca va recalcula ratele pe baza lui, la începutul lunii octombrie. De asemenea, avem datele IRCC pentru primele zile din trimestrul trei (T3) și putem estima că media trimestrului se va duce spre 5,5-6%. IRCC-ul din T3 va fi utilizat pentru calculul ratelor începând cu 1 ianuarie 2023. Este clar că ratele lor vor crește într-un ritm accelerat.
Pentru a rămâne cu un grad de îndatorare de 40%, un debitor ar trebui să primească majorări salariale trimestriale. Acestea ar trebui să țină cont de dinamica IRCC-ului. Greu de crezut că salariații din România se așteaptă ca majorările salariale să țină pasul cu ratele lor. Mai sigur este că mulți nu înțeleg ce anume și-au asumat.
Educația financiară precară
În mod clar, mulți dintre noii debitori au o educație financiară precară. Aceștia au auzit că ratele urmează să crească și s-au grăbit să prindă credite acum, cât sunt ieftine. Probabil că mulți dintre ei nu-și dau seama că ratele la care s-au angajat acum urmează să crească la fiecare trei luni.
România este recunoscută pentru educația financiară precară, astfel că aceste comportamente nu trebuie să ne mire. Mai supărător este faptul că există ofițeri de credite care nu le prezintă clienților o imagine corectă a evoluției viitoare a împrumutului. IRCC-ul din trimestrul doi este cunoscut și ofițerii de credite ar putea să le prezinte clienților evoluția viitoare a ratelor. Și, în plus, ar putea chiar să le calculeze gradul de îndatorare pe baza ratelor estimate în viitor.
