Dezvoltatorii imobiliari au un nou dușman, dobânzile la depozitele bancare. Creșterea dobânzii de referință a scumpit semnificativ banii de pe piață. Dobânzile oferite în prezent la depozitele bancare sunt atât de bune încât nu mai este atractivă achiziția de apartamente ca investiție.
Prețurile locuințelor din România sunt supraevaluate, dacă le analizăm din perspectiva chiriilor generate. Dacă randamentele depozitelor bancare sunt bune, este oare oportun să se cumpere apartamente ca investiție? Dobânzile mari au dus la prăbușirea cererii finanțate prin credite. În septembrie și octombrie, pe piața imobiliară au fost mai frecvente achizițiile cu banii jos și este interesant de văzut dacă acest trend poate continua.
Apartament sau depozit bancar?
Pentru a înțelege de ce dobânzile la depozite bancare sunt o problemă pentru dezvoltatorii imobiliari, vom lua ca exemplu un apartament de €80 000. Vom simula depozite în euro și lei pe conso.ro și vom vedea care opțiune este de preferat pentru investitor. Alegem cele mai bune rate ale dobânzii identificate de platformă.
Dacă proprietarii capitalului decid să-și păstreze economiile în euro, atunci pot depune cei €80 000 la Intesa Sanpaolo, cu o dobândă fixă de 2,65%. În 12 luni depozitul va genera €2 120, din care €212 vor fi reținuți ca impozit. Proprietarul capitalului va încasa €1 908, adică €159 pe lună. La acest nivel al dobânzii, acesta ar obține venituri mai scăzute ca dintr-o chirie, în majoritatea orașelor din țară.
Proprietarii capitalului pot câștiga mult mai bine dacă își păstrează economiile în lei. La cursul zilei de astăzi, 27 decembrie 2022, cei €80 000 reprezintă 394 224 de lei. Dacă ar face un depozit la Intesa Sanpaolo, cu dobândă fixă de 9%, în 12 luni acesta ar genera 35 480 de lei, din care s-ar reține un impozit pe dobândă de 3 548 de lei. Venitul care ar intra în cont ar fi de 31 932 de lei, adică 2 661 de lei pe lună (la cursul de astăzi, ar fi echivalentul a €540). În cele mai multe orașe din țară, această sumă nu poate fi încasată din chiria unui apartament de €80 000, deci decizia de investiție este extrem de simplă.
Trebuie să ținem cont și de faptul că suma care poate fi obținută din chirii va fi redusă de costurile suplimentare. Pentru un apartament proprietarul va avea de plătit impozit pe proprietate, asigurări, reparații etc. În plus, acesta nu va găsi mereu chiriași pentru 12 luni pe an.
Puseul inflaționist din ianuarie va forța BNR să majoreze dobânda
În trimestrul patru al anului 2022, pe fondul lichidității ridicate de pe piață, indicatorii Robor și IRCC au fost relativi stabili. 2023 începe cu o creștere a inflației, pe fondul majorării salariului minim brut cu 17,65%. Ne așteptăm astfel ca, la începutul lui 2023, BNR să continue să majoreze dobânda de referință. Ca urmare, dobânda la depozitele în lei va continua să crească și va îmbunătăți randamentele plasamentelor de capital. Este puțin probabil să urmeze și o creștere a chiriilor, pentru că recesiunea va afecta veniturile populației.
BCE va continua să crească dobânda de referință
Comunicatorii Băncii Central Europene au transmis că urmează noi majorări ale dobânzii cheie. Guvernatorii din statele euro, cu politică monetară strictă, vorbesc despre necesitatea continuării creșterii dobânzii de referință. De exemplu, guvernatorul Băncii Centrale din Olanda a evocat posibilitatea creșterii cu 0,5% în fiecare din următoarele cinci ședințe monetare. Dacă s-ar proceda astfel, în iulie 2023 s-ar ajunge la o dobândă cheie de 4,5% (în creștere de la 2%). În scenarii mai optimiste, dobânda cheie va ajunge la 3% și va rămâne la acest nivel pe termen lung.
În ambele scenarii, dobânda va crește și, pentru exemplul nostru, va duce câștigurile la cel puțin €250-€300 pe lună. Cum depozitul bancar este un plasament fără complicații, în 2023 mulți vor evita să mai facă investiții în imobiliare.
