Este posibilă corecția prețurilor din imobiliare anul acesta? Prețurile din imobiliare au ajuns la niveluri neverosimile și o corecție puternică este tot mai probabilă. După doi ani de restricții urmează o perioadă economică dificilă în care piețele se vor reechilibra și în care multe firme vor falimenta și vor determina schimbări în distribuția veniturilor. La toate acestea, pe fondul majorării prețurilor la electricitate și gaze naturale, se adaugă perspectiva unei ierni extrem de costisitoare, în care mulți români vor realiza că nu-și permit locuințe mai mari.
Ca să înțelegem mai bine de ce este probabilă o corecție, am putea izola factorii care au dus la explozia prețurilor la locuințe. Dintre cele mai importante merită menționate următoarele:
Dobânzi scăzute la credite
Dobânzile au scăzut semnificativ în ultimii ani și au făcut creditele imobiliare extrem de accesibile. Ratele relativ mici la credite i-au determinat pe mulți să se simtă mai înstăriți decât sunt în realitate. Acest lucru a impulsionat contractarea de credite pentru achiziția de imobile.
Creșterea plafoanelor la creditele imobiliare preferențiale
Am mai scris și în trecut despre acest subiect, dar guvernanții au greșit atunci când au decis să dubleze pragul la creditele de tip prima casă. În teorie, urcarea plafoanelor până la €140.000 ar fi trebuit să ducă la creșterea numărului de proiecte premium de pe piață, dar efectul real a fost o creștere generalizată a prețurilor.
Restricțiile din pandemie au generat o nevoie de locuințe mai spațioase
Cel puțin în prima perioadă a pandemiei, când românii au stat închiși în case, a fost conștientizată nevoia unor locuințe mai spațioase. Imediat ce restricțiile s-au atenuat mulți indivizi au început să caute locuințe mai spațioase. Chiar dacă volumul tranzacțiilor nu a crescut semnificativ, înmulțirea vizionărilor a fost percepută de agenții imobiliari drept o creștere a cererii.
Clienții potențiali au avut timp să prospecteze oferta
Schimbarea modului de lucru și creșterea numărului de angajați care lucrează de la distanță a influențat și piața imobiliară. Angajații remote au avut mai mult timp pentru a-și căuta locuința perfectă. Aceștia au efectuat mai multe vizionări pentru o singură achiziție și unii agenți imobiliari au perceput acest lucru ca pe un semn al creșterii cererii.
Pe piață există totuși unele evoluții interesante care ne fac să credem că va urma o corecție a prețurilor. Mai relevante sunt:
Contextul economic mondial
Chiar dacă știrile din presa de specialitate par să aibă o tentă pozitivă și suntem anunțați frecvent că cel târziu în 2022 economia mondială va reveni la nivelul din 2019, în realitate situația este mult mai complicată. Există industrii întregi (e.g. transporturile internaționale) care nu reușesc să-și revină după șocul pandemiei. De asemenea, prețurile la materiale de construcție, la materii prime, la energie etc. au explodat și efectele sunt și vor fi resimțite în toate sectoarele din economie. În lunile viitoare este de așteptat să asistăm la mai multe falimente pe plan internațional, deci efectele se vor amplifica.
Scăderea accelerată a populației
Populația rezidentă a României scade cu 348 de locuitori pe zi. Ce înseamnă acest lucru? (1) Că multe imobile sunt eliberate și ajung pe piață și (2) cererea se reduce constant. Cum populația rezidentă se reduce cu peste 120.000 de locuitori pe an înseamnă că și necesarul de locuințe scade cu câteva zeci de mii în perioada respectivă.
Schimbarea comportamentului de consum
Într-o primă fază a pandemiei oamenii și-au dorit locuințe mai mari în care să nu se simtă captivi. Apoi, pe măsură ce munca remote s-a dezvoltat, a apărut o nouă tendință, a adoptării unui stil turistic de viață. Este de așteptat ca în viitor să asistăm la tot mai multe situații în care familii întregi vor renunța la locuințele tradiționale și vor începe să lucreze și să învețe online din diferite colțuri ale lumii.
Stagnarea relativă a salariilor
Prosperitatea aparentă din ultimul an este legată în special de economisirea bazată pe scăderea consumului. Veniturile oamenilor nu s-au schimbat semnificativ și aceștia nu-și permit locuințe mai scumpe ca în 2019. Pe măsură ce consumul a început să-și revină și să se apropie de nivelul din 2019, a devenit evident că nu suntem mai bogați ca acum doi ani și că, în realitate, nu ne permitem să plătim rate pentru un apartament de două camere la €100.000. Realitatea va forța încheierea perioadei economice euforice și va determina oamenii să fie mai cumpătați.
Inflația și cursul de schimb
Pe piața imobiliară prețurile sunt exprimate în euro, dar salariile celor mai mulți clienți potențiali din România sunt în lei. Rata inflației din țară este mai mare ca în zona euro, deci leul își pierde puterea de cumpărare mai rapid. Acest fapt se și vede în cursul de schimb. Un euro se apropie de 5 lei și acest lucru afectează direct piața imobiliară.
De ce se întâmplă acest lucru? Simplu, pentru că prețurile locuințelor sunt exprimate în euro și salariile în lei. Rata maximă la un credit, pe care și-o permite un salariat, exprimată în euro, scade când leul pierde din valoare. Euro la 5 lei face deja imobilele să fie relativ mai scumpe și determină o reducere sensibilă a cererii. Scăderea cererii va determina ofertanții să-și diminueze pretențiile financiare.
Urmează o iarnă extrem de grea
Suntem în pragul unui sezon rece care chiar dacă nu va aduce temperaturi extreme se anunță extrem de dificil. Creșterea accelerată a prețurilor la energia electrică și la gazele naturale va împinge o mare parte a populației sub pragul sărăciei. Scăderea puterii de cumpărare se va resimți în cererea de pe alte piețe, inclusiv cea imobiliară. Dacă pandemia a determinat o creștere a cererii pentru locuințe mai spațioase, costurile asociate iernii au capacitatea să determine un trend în sens invers,
Creșterea dobânzilor reduce evaluarea de pe piață
Băncile centrale sunt obligate să restrângă masa monetară pentru a încerca să atenueze efectele inflației. Restrângerea masei monetare va a avea ca efect direct o majorare a dobânzilor. Finalul epocii dobânzilor mici anunță o scumpire a creditelor imobiliare și deci o reducere a prețurilor pe care clienții potențiali și le mai pot permite. Ofertanții de pe piața imobiliară vor fi obligați să reducă prețurile pentru nu intra în criză de lichiditate.
Este posibilă corecția prețurilor din imobiliare?
Se pare că pe piață s-au aliniat condițiile pentru ca prețurile imobiliarelor să înceapă să scadă. Amploarea scăderii depinde de modul în care va evolua criza economică generată de pandemia COVID-19.
