Piața imobiliară frânează agresiv și, deși aceasta evoluat bine în luna martie, perspectivele de viitor nu sunt prea grozave. Această piață este dependentă de credite și scumpirea acestora va decima cererea. Rata oficială a inflației este undeva între 8 și 10%, deci Banca Națională a României este obligată să restrângă masa monetară și să crească dobânda de referință.
Dacă mai ținem cont de războiul de la frontieră și de scumpirea materialelor de construcție prăbușirea cererii de pe piața imobiliară devine o certitudine. Volumul mare al tranzacțiilor din luna martie poate fi pus pe seama panicii și a lipsei educației economice. Asaltați cu știri privind scumpirile care urmează pe piața imobiliară și neînțelegând cum formează prețurile pe piață, românii s-au îngrămădit să cumpere. Faptul că în calcularea ratelor se folosește IRCC, un „indicator întârziat”, a generat o imagine falsă asupra capacității cumpărătorilor de a plăti ratele.
Evoluția IRCC ar trebui să pună pe gânduri cumpărătorii
IRCC este un „indicator întârziat” și are capacitatea să înșele cumpărătorii de imobile. Pe 1 aprilie a fost publicată valoarea IRCC pentru trimestrul 4 din 2021, ratele celor cu credite nefiind corelate cu costul actual al banilor. Cu alte cuvinte, prin IRCC efectul creșterii dobânzilor se propagă cu o întârziere de 3-6 luni. De exemplu, valorile din octombrie 2021 au fost utilizate pentru calculul indicatorului din trimestrul 4. Acestea sunt utilizate de bănci în calculul ratelor de abia începând cu 1 aprilie. Deci, acestea au creat efecte după 6 luni. Prețul banilor a crescut deja puternic față de trimestrul, dar IRCC preia mai greu semnalele pieței și creează o imagine falsă a costurilor creditelor.
Evoluția recentă a IRCC ar trebui să îi îngrijoreze pe cei care au sau intenționează să apeleze la credite. În trimestrul 3 din 2021 IRCC a fost 1,17% și în următorul trimestru acesta a ajuns la 1,86%, deci a înregistrat o creștere cu 59%.
Valoarea indicatorului penttru trimestul 1 din 2022 va fi publicată în iulie, dar putem să-l calculăm în avans. Pe situl BNR este publicată valoarea zilnică a IRCC-ului din primele trei luni și putem calcula media trimestrului. Pentru trimestrul 1 din 2022 aceasta este de circa 2,65%, adică a crescut cu 42%.
Trimestrul 2 din 2022 de abia a început, dar după primele 4 zile media este de 3,81% și, la cum se prezintă situația, va crește în continuare. Optimist, pe 1 septembrie va fi publicată o valoare a IRCC între 4,5% și 5%. Foarte probabil acest lucru va grăbi blocajul creditelor imobiliare.
Creșterea din martie a vânzărilor de imobiliare nu este un semnal de sănătate a pieței
În ianuarie și februarie 2022 tranzacțiile de imobile au cunoscut o cădere semnificativă față de perioada precedentă. Aceasta a fost urmată de o creștere în martie, atât față de februarie, cât și raportat la luna similară din 2021. Dacă am face abstracție de contextul economic și de folosirea de „indicatori întârziați” (IRCC) creșterea ar trebui să ne bucure. Aceasta nu are însă o bază sănătoasă. Știrile din presă, care anunțau explozia prețurilor din imobiliare au generat un efect de panică. Mulți clienți potențiali s-au grăbit să cumpere speriați de preofețiile din presă.
Amânarea ratelor nu rezolvă problema
Liderul PSD a vorbit despre un proiect de amânare al ratelor bancare pentru 10 luni. Acesta nu poate schimba prea multe, criza pare să fie una semnificativă și este puțin probabil că peste 10 luni ne vom trezi brusc într-un mediu economic sănătos. Robor și IRCC vor continua să crească și peste 10 luni de zile ratele bancare vor fi și mai mari.
Proiectul liderului PSD pare să fie o mână de ajutor acordată dezvoltatorilor imobiliari și băncilor. Românilor li se transmite că pot lua credite liniștiți, pentru că înrăutățirea condițiilormacroeconomice va fi însoțită de intervenția statului. În cazul acesta, amânarea ratelor îi ajută pe prea puțini și rostogolește problema în viitor. Costul creditelor va continua să crească și amânarea plății nu va genera miracole economice.
Agravarea crizei va însemna și pierderea locurilor de muncă
Un alt element de care nu pare să țină seama nimeni este cel al locurilor de muncă disponibile. De câțiva ani, în România există o criză de personal și pare că mulți au uitat cum este situația opusă. Agravarea crizei va fi însoțită și de dispariția a zeci sau sute de mii de locuri de muncă. Unii își vor pierde locurile de muncă și nu-și vor putea achita creditele și unii nu vor mai avea curaj să contacteze credite. Efectul asupra pieței imobiliare va fi unul devastator și de durată. Pe termen mediu, este clar că piața imobiliară a intrat într-un scenariu în care frânează agresiv.
