Piața imobiliară dă semne de temperare în iunie 2022. Conform Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, vânzările de imobile au scăzut față de luna iunie 2021, cu 1.835 de unități, de la 54.781 la 52.946. Comparativ cu luna mai 2022, s-a înregistrat o scădere extrem de puternică. S-au tranzacționat cu 11.660 unități mai puțin, o reducere de la 64.606 la 52.946. Totuși, la șase luni, piața s-a comportat peste așteptări. În primul semestru al anului au fost comercializate 341.073 de imobile, cu 21.176 mai multe ca în perioada similară a anului trecut.
Aceste date ne arată cât de ușor poate fi folosită statistica pentru a induce oamenii în eroare. Dacă prezentăm vânzările pe șase luni și eventual comparația cu luna precedentă din 2021, am putea afirma că piața este una solidă și cu perspective excepționale. Dacă facem comparație cu luna mai 2022, vedem o scădere cu 11.660 de unități, care procentual înseamnă peste 18%. Enorm de mult pentru prima lună de vară.
Credem că bula imobiliară și-a atins limitele și că urmează ca aceasta să piardă mult din volum. Schimbarea condițiilor de creditare, creșterea prețurilor la locuințele peste €120.000 și așteptările diferite ale clienților anunță o resetare a pieței.
Condițiile din economie elimină mulți clienți potențiali de pe piață
În ultima perioadă au existat mai mulți factori care au determinat înrăutățirea condițiilor economice. Schimbarea condițiilor de creditare și majorarea TVA au capacitatea să forțeze o contracție puternică pe această piață.
Creșterile succesive ale dobânzii de referință au determinat modificarea condițiilor de creditare. Se vorbește deja despre rate ale dobânzii care s-au dublat în ultimul an și care vor continua să crească. În condițiile unui grad de îndatorare restrictiv, creditele pe care le mai pot atrage cumpărătorii potențiali s-au redus semnificativ. De exemplu, un cuplu, care nu a beneficiat de creșteri salariale spectaculoase, ar fi putut să obțină anul trecut un credit pentru €100.000 și acum mai poate spera la unul de €75.000. Scăderea nu a fost însoțită de o reducere a ratei bancare, urmând ca fiecare euro împrumutat să fie plătit mai scump.
Prin modificarea recentă a Codului Fiscal, plafonul redus de TVA, de 5%, se acordă doar pentru locuințele cu un preț de până la €120.000. Practic, prin modificarea plafonului de TVA locuințele peste acest preț au devenit mai scumpe. De exemplu, un apartament al cărui preț de bază este de €125.000 va avea un preț cu TVA de €148.750. Cu TVA de 5%, prețul acestuia era de doar €131.250. Acesta s-a scumpit peste noapte cu €17.500.
Cumpărătorii potențiali se așteaptă la corecția prețurilor
Asistăm și la o schimbare a comportamentului de consum. Anul trecut clienții se grăbeau să cumpere locuințe. Tranzacțiile se efectuau fără prea multe negocieri, fapt care a favorizat o creștere continuă a prețurilor. Astăzi, nu mai există această grabă pe piață. Se vorbește atât de mult despre criză, bula imobiliară și creșterea ratelor bancare, încât toată lumea se așteaptă să se întâmple ceva. În următoarele luni, corecția prețurilor este inevitabilă și, mulți dintre cei care își doresc o locuință nouă o așteaptă.
