Piața imobiliară este în impas și, pe măsură ce indicatorii macroeconomici se deteriorează, situația se înrăutățește. Nu există soluții rapide pentru a depăși acest blocaj. Bula imobiliară trebuie să se spargă, pentru ca oferta să se adapteze la condițiile de piață.
Banii extrem de ieftini au făcut ca dezvoltatorii să se adreseze unor clienți cu o putere de cumpărare care nu există în realitate. Dezvoltatorii s-au încăpățânat să țină prețurile la niveluri nerezonabile, dar acest lucru a determinat prăbușirea vânzărilor.
Semnalele dinspre economie sunt extrem de proaste. Prea puțini mai cred în capacitatea acesteia de a-și reveni și în posibilitatea de a evita o recesiune, urmată de o criză de durată. Conform datelor publicate de către Banca Națională a României, volumul creditelor imobiliare a început să scadă în cursul verii.
Volumul creditelor imobiliare a început să scadă
Dacă analizăm datele publicate de către BNR observăm că, în luna august, volumul creditelor imobiliare a scăzut pentru prima dată în acest an. Scăderea volumului creditelor are o amploare mică, de doar 62,5 milioane de lei, dar aceasta demonstrează că s-au produs schimbări profunde ale condițiilor de piață. Scăderea volumului creditelor ne sugerează existența a două forțe care conlucrează la trendul de pe această piață.
Credite imobiliare acordate populației
| Lună 2022 | Volum (milioane lei) |
| Aprilie | 103 679,8 |
| Mai | 104 443,9 |
| Iunie | 105 200,0 |
| Iulie | 105 572,2 |
| August | 105 509,7 |
Sursa: extras din https://bnro.ro/Credite-acordate-gospodariilor-populatiei-5771.aspx
În primul rând, o explicație a reducerii volumului este legată de creșterea dobânzilor pentru creditele imobiliare. Nivelurile ridicate ale dobânzilor au descurajat mulți cumpărători potențiali care au preferat să-și amâne pe termen nedefinit achizițiile. În al doilea rând, o parte a debitorilor și-au utilizat economiile pentru a achita diferența rămasă din principal. Este vorba în special de cei a căror credite s-au apropiat de maturitate.
Creditele de consum acordate populației
| Lună 2022 | Volum (milioane lei) |
| Aprilie | 61 843,4 |
| Mai | 62 540,1 |
| Iunie | 63 001,2 |
| Iulie | 63 250,9 |
| August | 63 537,1 |
Sursa: extras din https://bnro.ro/Credite-acordate-gospodariilor-populatiei-5771.aspx
Destul de probabil, mulți români au vrut să-și securizeze imobilul achiziționat și au apelat la credite de consum pentru a le stinge pe cele imobiliare. Observăm, în datele publicate de către BNR, că volumul creditelor de consum, spre deosebire de cel al imobiliarelor, a continuat să crească, inclusiv în cursul lunii august.
Cererea nu se poate întâlni cu oferta
Scăderea volumului creditelor imobiliare ne confirmă însă un alt lucru, faptul că piața a intrat într-un blocaj. În ultimii doi sau trei ani, pe piața imobiliară a avut loc o creștere accelerată a prețurilor la locuințe. Ani întregi, narativul vânzătorilor a fost plin cu mesaje de genul „prețurile nu pot să meargă decât în sus”, „cumpără acum, cât mai ai ocazia”, „scumpirea materialelor de construcție va pune presiune pe prețuri” etc. Într-un sens, presa și dezvoltatorii poartă responsabilitatea inculcării, la nivelul conștiinței colective, a ideii că în viitorul nu foarte îndepărtat locuințele nu vor mai fi accesibile. Acum trăim acel moment.
Oamenii s-au grăbit să solicite credite și să cumpere înainte „să se termine oferta”. Faptul că, de multe ori, locuințele au ajuns mai scumpe decât în unele țări din Europa de Vest, a devenit irelevant. Similar, nici faptul că locuințele din România produceau venituri din chirii de 3-4 ori mai scăzute decât cele din Vest nu a contat. Creșterea prețurilor la locuințe a continuat nestingherită, cât timp piața a fost una a vânzătorului. Dezvoltatorii și ceilalți ofertanți nu par însă să fie conștienți de faptul că au intrat într-o piață a cumpărătorului. Numărul cumpărătorilor a scăzut abrupt și vânzătorii și-au pierdut puterea.
Piața imobiliară este în impas pentru că este dependentă de creditare. Foarte puțini români își permit să cumpere locuințe cu banii jos. Ca urmare a acestui fapt incontestabil, costul ridicat al creditelor limitează vânzările potențiale. Nu suntem departe de momentul în care bula imobiliară se va sparge și ofertanții vor fi forțați să reducă prețurile.
