În imobiliare se rostogolește narativul disperării în încercarea de a determina un comportament anticiclic pe piață. Prețurile la locuințe au cunoscut creșteri exponențiale în ultimii ani și au alimentat bula imobiliară. În mod normal, supraevaluarea locuințelor ar trebui să fie urmată de o scădere a cererii. Prin articole bine plasate în presă, se încearcă forțarea achizițiilor la niveluri de prețuri supraevaluate.
Este foarte interesant să notăm cum a evoluat narativul pe piața imobiliară. Acum câteva săptămâni narativul din presă era unul optimist și se anunțau cu optimism creșteri ale prețurilor la locuințe. La momentul respectiv, eram îndemnați să ne grăbim să achiziționăm locuințe pentru că acestea urmau să se scumpească. Acest mesaj este greu de susținut când oamenii se confruntă cu probleme financiare pentru asigurarea traiului de zi cu zi.
Dezastrul economic în care am intrat, alături de restul țărilor din lume, nu mai poate să fie ascuns prin cuvinte frumoase, motiv pentru care dezvoltatorii au fost forțați să-și ajusteze mesajul. Acum, suntem îndemnați să achiziționăm locuințe pentru a ne apăra de majorarea ratei inflației.
Este oare achiziția unei locuințe o soluție optimă în lupta împotriva inflației? Piața este supraevaluată și prețurile locuințelor au ajuns să fie mai mari ca în multe orașe din Vestul Europei. Evident, într-o țară cu o populație în declin, menținerea prețurilor la niveluri atât de ridicate este improbabilă pe termen mediu și lung. Riscarea economiilor personale sau angajarea la credite pentru realizarea de investiții imobiliare este extrem de riscantă.
Clientul are banii necesari achiziției
Să analizăm cazul unui individ care își permite să achiziționeze un imobil din economiile sale. În depozitele bancare acest capital este expus riscului inflației. Dobânzile bancare sunt real negative de cel puțin câțiva ani. Ce înseamnă acest lucru? Că în depozitele bancare se pierde putere de cumpărare pentru că acestea nu sunt capabile să protejeze capitalul de efectele inflației.
Să presupunem că acest individ decide să achiziționeze o locuință în 2022 pentru a-și conserva puterea de cumpărare. Va fi capitalul său mai bine protejat ca într-un depozit bancar? Depinde. Inflația anuală este 6-7% dar trebuie să scădem din aceasta dobânda oferită de bănci. Într-un an, banii și-ar pierde în depozite 5-6% din valoare. În același timp, știm că prețurile în imobiliare sunt supraevaluate. Este suficient ca prețurile locuințelor să stagneze pentru ca posesorul de capital să piardă mai mult ca într-un depozit. Capitalul din depozit este bonificat cu o mică dobândă, fapt care reduce pierderea.
În scenariul pesimist, prețurile la imobile se vor prăbuși și investitorul va fi nevoit să lichideze imobilul în pierdere.
Clientul trebuie să apeleze la un credit
Și o persoană care vrea să achiziționeze o locuință prin intermediul unui credit va rata lupta cu inflația. Chiar și cele mai decente credite imobiliare au un cost care este de cel puțin două ori mai mare ca valoarea acestuia. Ratele pe care le va plăti vor cuprinde și rata inflației, deci, în loc să se protejeze, îi va plăti și costul. Poate că la stingerea creditului proprietarul va ieși pe plus, dar termenul este atât de lung încât pariul are multe necunoscute.
Problema este agravată de faptul că IRCC este un indicator înșelător. Acesta este calculat ca medie a dobânzilor din ultimele 90 de zile și el are o reacție întârziată față de mutările Băncii Centrale. Așteptarea generală este ca, în perioada următoare, BNR să opereze mai multe majorări ala dobânzii de referință, în lupta cu inflația. Aceste modificări se vor resimți în IRCC și vor determina majorarea ratelor, fapt care va duce costul total al imobilelor și mai sus.
Există mijloace mai potrivite pentru a ne apăra de inflație
Narativul rostogolit de presă este fals pentru că investițiile în imobile nu sunt o soluție pe termen scurt și mediu pentru protejarea capitalului. Există perspectiva ca prețurile să se prăbușească și lichidarea activelor să se facă în pierdere. Este posibil ca pe termen lung valoarea imobilului să crească, dar acest lucru presupune ca proprietarul capitalului să fie dispus să și-l blocheze pe termen mediu și lung.
Pentru a ne proteja economiile de rata inflației există soluții mai la îndemână. De exemplu, le putem converti într-o valută forte sau le putem plasa în active recunoscute pentru stabilitate, precum aurul. Astfel, apărăm puterea de cumpărare a capitalului și ne asigurăm că avem acces rapid la el.
În imobiliare se rostogolește narativul disperării
Ofertanții de pe piața imobiliară nu mai au foarte multe instrumente la dispoziție. Economia a intrat într-o fază de criză profundă din care nu este clar când urmează să ieșim. Din această cauză nu putem recomanda nimănui să-și asume riscul unei achiziții imobiliare. Dacă analiza noastră este corectă și piața este cu mult supraevaluată, atunci este clar că în viitorul nu foarte îndepărtat aceasta se va prăbuși.
