Proprietățile imobiliare au devenit un lux și este greu de înțeles pe ce se bazează așteptările extrem de optimiste ale firmelor specializate în acest tip de tranzacții. Fie că vorbim de achiziționarea unor locuințe noi sau vechi, recuperarea investițiilor din chirii a devenit o provocare și un proiect pe termen extrem de lung.
Cum decidem dacă să investim în imobiliare
Investiția în orice imobil trebuie să fie realizată în urma analizării valorii sale reale. Frecvent, aceasta este sub cea a pieței. Pentru verificarea valorii unui imobil se pot utiliza diverse metode. În mod uzual, se folosește o formulă prin care se calculează venitul potențial generat de imobil.
Valoare corectă imobil = 15 ani * 12 luni * Chirie lunară – 20% * (15 ani * 12 luni * Chirie lunară)
Cei 20% care se scad se referă la investițiile necesare pentru a compensa uzura fizică și morală, la perioadele în care imobilul nu va fi închiriat și la impozitele pe proprietate. Oricât de optimiști am fi, este dificil ca un imobil să aibă permanent chiriași.
Desigur, în prezent dobânzile la depozite au crescut mult și ar trebui să comparăm venitul mediu lunar obținut din chirii cu cel din dobânzi. După cum am observat anterior, în prezent, în cea mai mare parte a țării, veniturile din dobânzi le depășesc pe cele din chirii. Altfel spus, investițiile în imobiliare au devenit mai puțin atractive.
Ce este greșit la calcul
Formula utilizată pentru acest calcul este însă imprecisă. În prezent, foarte puțini chiriași mai sunt dispuși să-și cumpere mobilă și să o transporte la fiecare mutare. Altfel spus, nu este suficient să cumpărăm o locuință pentru a o da în chirie. Aceasta trebuie să fie amenajată și mobilată. Deci valoarea corectă a imobilului ar trebui să conțină și aceste două componente. Și acestea nu sunt nesemnificative. Este vorba de investiții de zeci de mii de euro. Evident, aceste costuri se adaugă la investiția inițială și o fac și mai puțin dezirabilă.
Dacă achiziționăm un apartament vechi situația devine și mai complicată. Platforma de specialitate Necesit.ro apreciază că renovarea unui apartament cu două camere, de 40-60 de metri pătrați, presupune costuri cu manopera și materialele de construcție între 75.000 de lei și 105.000 lei. Facem conversia și vedem că renovarea unui apartament mic presupune costuri de 15-22.000 de euro. Investiția este majoră, indiferent dacă vorbim de locuința noastră sau una pe care vrem să o dăm în chirie. În funcție de amplasarea apartamentului, ar fi necesară chiria pentru 4-5 ani doar pentru a amortiza renovarea.
Perspectivele din imobiliare nu sunt roz
Investițiile în imobiliare ar trebui evitate în continuare pentru că dobânzile sunt ridicate, oferta de imobile depășește cererea și manopera este excesiv de costisitoare. Plasarea banilor într-un depozit bancar este o alternativă preferabilă.
Și perspectivele pentru această piață nu sunt pozitive. Dobânzile vor rămâne în continuare ridicate și există chiar șanse să crească. De asemenea, costurile de renovare vor rămâne ridicate. Specialiștii care lucrează în renovări pot fi caracterizați prin mobilitate. Mulți au lucrat în vestul Europei nu vor accepta să-și vândă expertiza cu mult mai ieftin pe plan intern.
Pe termen mediu, pe măsură ce piața imobiliară va înceta să fie un motor al economiei, politicienii vor căuta alte surse de finanțare a bugetului. Este deci de așteptat ca în România să fie majorate impozitele pe proprietate. Acestea vor face ca atractivitatea deținerii de imobile să scadă și mai mult.
