Creșterea dobânzilor lovește piața imobiliară și îi blochează perspectivele de creștere pe termen mediu și lung. Chiar dacă în presă apar încă articole entuziaste conform cărora urmează noi și noi creșteri de prețuri la locuințe, realitatea se prezintă diferit. Nu este foarte clar pe ce anume se bazează această perspectivă a creșterii de prețuri fără sfârșit. Majorarea costurilor de producție nu este un factor care să poată impune singur prețurile de piață. În România există o bulă imobiliară care pare să-și continue creșterea, dar este suficient să apară un factor declanșator pentru ca aceasta să se spargă.
Piața imobiliară din România este dependentă de creditare
Chiar dacă se vorbește despre prețurile de construcție și ale materialelor, în România există două mari elemente care influențează prețul locuințelor.
- Programele de tip „Prima Casă” care stabilesc prețul pieței pentru locuințe. În această zonă, nu există mari modificări față de anul trecut. Plafonul maximal a rămas la €140.000 și prețurile celor mai multe locuințe premium se încadrează în suma aceasta plus un avans. Guvernul României nu se află în postura care să îi permită să majoreze acest prag.
- Costul creditelor – Piața imobiliară din România este puternic dependentă de credite. Costul unui imobil este prea ridicat pentru cei mai mulți agenți ai cererii. Practic, dimensiunea cererii depinde de cât de ieftine sunt creditele de pe piață. Orice majorare de dobândă se reflectă rapid pe piață, printr-o scădere a cererii.
Creșterea dobânzilor lovește piața imobiliară
În ultimele patru luni, BNR a majorat de trei ori dobânda de referință, cu câte 0,25%. Așteptările pieței sunt ca în 2022, pe fondul luptei cu rata inflației, să continue majorarea dobânzii de referință. Unele estimări vorbesc chiar de o creștere a dobânzii de referință la peste 5,5%.
Nivelul dobânzii de referință are un efect direct asupra sumei de bani care poate fi contractată printr-un credit. Cum reglementările BNR limitează gradul de îndatorare al unei persoane la 40% din venituri, indivizii vor fi nevoiți să se orienteze spre locuințe mai ieftine.
Orice majorare a dobânzii de referință se reflectă în IRCC. Practic, cu cât crește rata dobânzii de referință scade și suma totală pe care o poate împrumuta cineva. Ce înseamnă acest lucru? Că persoanele care doresc locuințe vor amâna achiziția sau vor căuta alternative mai ieftine. IRCC este un indicator trimestrial, motiv pentru care prezintă reacții întârziate. Dobânzile la credite încă nu au suprins toate cele trei majorări. Probabil, ofițerii de credit sunt deja cu ochii pe evoluția posibilă a IRCC când aprobă împrumuturile.
Conflictul din Ucraina amplifică problemele de pe piață
Izbucnirea unui conflict armat la granița României va avea efecte directe asupra mediului economic intern. Conflictul ar putea grăbi procesul de emigrare din România, fapt care ar atrage o creștere a ofertei de locuințe, o reducere a cererii și o accelerare a procesului de creștere a dobânzilor de referință. Chiar dacă suntem țară UE și NATO, proximitatea conflictului își va spune, cu siguranță, cuvântul.
Evident, când pe piață există o multitudine de factori care anunță scăderea semnificativă a cererii, majorarea prețurilor de către ofertanți va duce la generarea unui blocaj. Prețurile ofertanților nu sunt însă și ale pieței și, în lipsa cererii, acestea vor fi forțate să scadă.
