Dezvoltatorii imobiliari încep să cedeze pe măsură ce se apropie datele de scadență pentru datoriile făcute. Acest sector este recunoscut pentru faptul că lucrează pe bază de creditare. Sunt foarte rare cazurile în care dezvoltatorii imobiliari au suficient capital propriu pentru a se angaja în proiecte mari.
Dezvoltarea pe credit poate funcționa atât timp cât prețurile sunt în creștere și cererea este mare. Cum astfel de condiții se întâlnesc doar pe termen limitat, dezvoltatorii ar trebui să aibă planuri pentru situații extreme. Încă din 2021 era clar pentru toți cei cu cunoștințe financiare minimale că dobânzile cheie vor crește și banii se vor scumpi. La cum a început 2024, trebuie să ne așteptăm ca situația să continue. În următorii doi ani, reducerile dobânzilor de referință vor fi cel mult simbolice. Banii vor fi în continuare prea scumpi pentru a permite relansarea pieței imobiliare.
Primul nume mare care a cedat este Qualis Properties din Brașov. Compania nu poate să-și achite datoriile pe termen scurt (cupoane pentru obligațiuni emise în 2021) și a depus o cerere de intrare în insolvență. Firma nu se consideră responsabilă de situația în care a ajuns și acuză scumpirea materialelor de construcție și creșterea TVA.
De ce a cedat Qualis?
Nu negăm faptul că schimbarea condițiilor de pe piață a făcut existența firmei mai dificilă, dar situația nu este chiar așa cum este prezentată. Scuza cu scumpirea materialelor de construcție ar fi fost potrivită acum 9-12 luni și cea cu creșterea TVA de la finalul acestui trimestru. În realitate, prețurile materialelor de construcție au început să scadă de la jumătatea lui 2023, deci în ultima jumătate de an dezvoltatorii au avut posibilitatea să-și optimizeze costurile. De asemenea, creșterea TVA, de la 1 ianuarie, a stimulat vânzările de locuințe noi în T4 2023. Astfel, în trimestrul încheiat, Qualis a fost ajutat de creșterea TVA să vândă mai mult și să evite să ajungă într-o situație și mai rea. Cu noul TVA vânzările se complică, dar blocarea Qualis a avut deja loc, deci nu putem acuza condițiile care încă nu au avut impact.
Cauza principală a situației în care se află Qualis este legată mai degrabă de îndatorarea excesivă a companiei. Aceasta nu a avut o atitudine prudențială. Nici nu trebuie să verificăm raportările financiare pentru a dovedi acest lucru. Astfel, la începutul lui 2021, firma a realizat o emisiune de obligațiuni în euro cu dobândă de 9%. La momentul respectiv, dobânda cheie la BCE era 0%, deci dacă firma ar fi avut o situație solidă, ar fi putut trage un credit de pe piața bancară la o dobândă mult mai avantajoasă.
Dobânda de 9% ne indică faptul că firma lucra cu marje foarte mari de profit în 2021. Scumpirea banilor și a materialelor de construcții a erodat aceste marje și a blocat acest mod de a face afaceri.
Este prăbușirea Qualis un semn al crizei din imobiliare?
Momentan problemele de pe piața imobiliară par izolate, dar nu este exclus să vedem un efect de contagiune. Totul depinde de cât de mulți dezvoltatori imobiliari s-au îndatorat excesiv pentru proiectele lor. Pe măsură ce se apropie datele scadente, aceștia vor trebui să înceapă să vândă cu discount sau să intre în default. Doar dezvoltatorii care au construit cu utilizarea de capital propriu își vor permite să aștepte condiții mai bune.
Un răspuns la “Dezvoltatorii imobiliari încep să cedeze”
Sunt foarte ingrijorat de situatia prezentata in acest articol. Este clar ca dezvoltatorii imobiliari trebuie sa fie mai prudenti in ceea ce priveste indatorarea lor. Este inacceptabil ca o firma sa aiba o indatorare atat de mare si sa nu ia in considerare efectele adverse pe termen lung. Este trist sa vedem ca unele companii cedeaza din cauza propriilor decizii financiare gresite. Sper ca aceasta situatie va servi ca o lectie pentru toti dezvoltatorii imobiliari si ca vom vedea o mai mare responsabilitate in gestionarea finantelor in acest sector.