Vânzările record din ianuarie nu semnalizează revenirea pieței imobiliare, chiar dacă mulți ar vrea să credem acest lucru. În condițiile în care din ianuarie 2024 TVA-ul pentru locuințe noi a crescut la 19%, foarte mulți cumpărători s-au grăbit să semneze antecontracte în 2023. Astfel, ei s-au asigurat că pot să achiziționeze locuințe cu TVA de 5% sau 9%. Nu știm cât de multe antecontracte au fost semnate, dar acestea au început să se transforme în vânzări finale în ianuarie. Probabil că procesul va continua și în următoarele două sau trei luni. Nu ar trebui să ne mirăm dacă vor fi semnalate noi recorduri de vânzări în cursul lunilor februarie și martie.
Cu toate acestea, nu trebuie să confundăm vânzările din luna ianuarie cu o revenire a pieței imobiliare. Mulți dintre cumpărătorii potențiali s-au grăbit să semneze antecontracte și și-au mutat momentul achiziției dintr-un moment viitor în prezent. Majoritatea nu vor face parte din cererea viitoare de imobile. Astfel, ne putem aștepta la o prăbușire a pieței după închiderea antecontractelor.
Economia nu indică o revenire în perioada următoare
În realitate, piața este departe de a fi într-o formă bună. Condițiile macroeconomice sunt în continuare dificile. Chiar dacă băncile au lansat credite imobiliare care sunt avantajoase în primii ani, valoarea IRCC este ridicată și nu pare să dea semne semnificative de evoluție în sens opus. De asemenea, rata inflației a erodat semnificativ puterea de cumpărare a clienților și aceștia nu se mai pot îndatora la fel de ușor. La toate acestea se adaugă perspectivele macroeconomice sumbre. Scăderea PIB-ului în T4 2023 și creșterea inflației în ianuarie 2024 ne sugerează că ne apropiem de intrarea în recesiune tehnică. În plus, se vorbește tot mai apăsat de introducerea impozitului progresiv și majorarea TVA-ului începând cu 2025. Este greu de crezut că economia României va avea forța să-și revină în perioada următoare. Și chiar dacă își va reveni, nu ar trebui să ne mai așteptăm la ratele de creștere din ultima decadă.
În mod normal, dezvoltatorii imobiliari vor trebui să ia în considerare reducerea prețurilor de vânzare. Cei care au de rambursat credite bancare vor fi primii care vor trebui să facă acest lucru. Altfel, ei vor risca să rămână cu stocuri de apartamente și nu vor putea să-și achite datoriile scadente.
3 răspunsuri la “Vânzările din ianuarie nu semnalizează revenirea pieței”
Vanzarile record din luna ianuarie nu ar trebui sa ne faca sa credem ca piata imobliara s-a intors la o forma buna. Datorita cresterii TVA-ului pentru locuintele noi incepand cu ianuarie 2024, multi cumparatori au fost grabiti sa semneze antecontracte in 2023, asigurandu-si astfel un TVA mai mic. Desi nu stim cu exactitate cate antecontracte au fost semnate, acestea au inceput sa devina vanzari finale in luna ianuarie. Se crede ca acest proces va continua si in lunile urmatoare, iar februarie si martie ar putea sa ne aduca noi recorduri de vanzari. Cu toate acestea, nu trebuie sa ne inselam si sa consideram ca aceste inregistrari reprezinta o revenire a pietei imobiliare. Majoritatea cumparatorilor au amanat momentul achizitiei si nu fac parte din viitoarea cerere de imobile, ceea ce sugereaza ca dupa incheierea antecontractelor, piata ar putea sa scada.
Situatia economiei nu anunta o imbunatatire in viitorul apropiat. Conditiile macroeconomice sunt inca dificile, iar valorile ridicate ale IRCC si inflatiei au redus puterea de cumparare a clientilor, care au indatoriri mai grele. In plus, previziunile economice sunt sumbre, cu o scadere a PIB-ului in T4 2023 si o crestere a inflatiei in ianuarie 2024, ceea ce ne face sa ne apropiem de o recesiune tehnica. Se discuta tot mai mult despre introducerea impozitului progresiv si marirea TVA-ului incepand cu 2025. Este putin probabil ca economia Romaniei sa revina la o putere de crestere ca in ultima decada si, chiar daca o va face, nu ne putem astepta la rate inalte.
Vanzarile record din luna ianuarie pot fi considerate un semn pozitiv pentru piata imobiliara, insa este important sa nu confundam aceste vanzari cu o revenire pe termen lung. Multi cumparatori s-au grabit sa semneze antecontracte in 2023 pentru a beneficia de TVA mai mic, astfel incat aceste vanzari nu vor reprezenta neaparat o cerere viitoare. Mai mult decat atat, conditiile macroeconomice dificile, precum valorile ridicate ale IRCC si inflatia crescuta, nu ne dau sperante in privinta unei reveniri economice in perioada urmatoare. Chiar si dezvoltatorii imobiliari vor trebui sa ia in considerare scaderea preturilor de vanzare pentru a ramane in pas cu situatia economica. Este important ca toti jucatorii de pe piata sa fie constienti de posibilele riscuri si sa ia masuri pentru a evita crizele financiare in viitor.
Este clar ca vanzarile record din ianuarie nu sunt indiciul unei reveniri a pietei imobiliare, asa cum multi doresc sa creada. Majoritatea cumparatorilor au semnat antecontracte in 2023 pentru a profita de TVA-ul redus, dar asta nu inseamna ca vor face parte din cererea viitoare de imobile. Chiar si economia nu ne ofera sperante pentru viitor, cu inflatia ridicata si perspectivele sumbre ale PIB-ului. Este clar ca dezvoltatorii imobiliari vor trebui sa se adapteze si sa reduca preturile, altfel risca sa ramana cu stocuri nevandute si datorii scadente de achitat.