Apartamentele lui Simion nu pot deveni realitate pentru că estimarea costurilor este extrem de nerealistă. Inițierea unui asemenea plan va determina creșterea accelerată a costurilor de producție și acestea vor depăși cu mult estimările, înainte ca primul țăruș de marcaj să fie înfipt în teren.
Să analizăm de ce proiectul nu este fezabil economic. Simion a promis livrarea a 1.000.000 de apartamente, într-un ritm de 100.000 pe an. Apartamentele vor avea 2-4 camere și suprafețe generoase între 52 și 100 de metri pătrați. Acestea ar urma să fie vândute cu sume între 35.000 și 70.000 de euro. Pentru achiziția celor de două camere va fi suficient un avans de 1000 de euro și o rată fixă de 115 euro pe lună pentru 25 de ani. Dobânda urmează să fie acoperită de către stat.
Politicianul pleacă de la prezumția că dezvoltatorii privați se vor implica în proiect pentru marje de 10-15%. Tradițional, statul întârzie la efectuarea plăților și o marjă de 10-15% ar fi insuficientă pentru motivarea unui dezvoltator privat. Până la decontarea cheltuielilor de către stat, dezvoltatorul va trebui să utilizeze capital propriu sau împrumutat pentru a realiza construcția. Acest capital vine însoțit de un cost, al dobânzii pierdute sau plătite. Altfel spus, marja calculată de Simion este în realitate mai scăzută, de 2-5%. Practic, dezvoltatorii care dispun de capitalul necesar ar putea prefera să-l investească în proiecte cu rentabilitate mai mare.
Economic planul nu este realizabil
Calculul lui Simion pleacă și de la premisa unui cost de construcție de 500 de euro/m2, în condițiile în care statul vine cu terenul și furnizorii de utilități asigură legarea de rețele a noilor blocuri. Suma necesară nu este una imposibilă pentru stat, chiar dacă România a scăpat deficitul de sub control. La costul estimat, pentru 100.000 de locuințe statul ar avea nevoie de 2,5-3,5 miliarde de euro în primul an. Suma variază în funcție de proporția tipurilor de apartamente și nu ia în calcul costurile dezvoltării infrastructurii necesare. Totalul ar putea urca spre 4-5 miliarde de euro.
Problema principală este însă că aceste costuri nu pot fi asigurate și garantate. Statul poate împrumuta banii, poate pune la dispoziție terenuri, poate forța furnizorii de utilități să le lege la rețele (în acest caz, costurile vor fi acoperite de clienții furnizorilor), dar nu poate asigura prețul resurselor materiale și umane necesare dezvoltării.
Problema forței de muncă
Pentru a iniția un asemenea proiect megaloman sunt necesari zeci de mii de muncitori și cantități imense materiale de construcție. Să o luăm pe rând. În aprilie 2024, conform Institutului Național de Statistică, în sectorul construcțiilor lucrau 452.600 persoane, cu 8.700 mai mult ca în luna similară a anului precedent. Aceștia sunt angrenați în construcția de autostrăzi, în renovări de clădiri publice prin programul Angel Saligny și în mii de proiecte private. Firmele din domeniu se plâng constant că nu găsesc forță de muncă suficient de multă și de bună. Creșterea numărului de angajați, cu doar 8.700 de persoane într-un an de zile, confirmă această penurie a forței de muncă.
Proiectul AUR ar presupune atragerea angajaților existenți pe piață, abandonarea unor proiecte finanțate de la buget și din fonduri europene sau importul de forță de muncă. Evident, acest lucru nu este posibil fără majorarea salariilor. Deci, chiar din startul proiectului vom asista la o creștere a costurilor de producție estimate de Simion.
Problema prețurilor materialelor de construcție
În al doilea rând, într-un an bun, în România dezvoltatorii livrează 160.000 de locuințe. Creșterea ofertei cu 62,5% va pune presiune pe prețurile materialelor de construcție. Intrarea în vigoare a legii Simion ar determina o creștere instantanee a acestor prețuri. Cum capacitățile de producție nu pot fi ajustate instant, ne putem aștepta la majorări de minimum câteva zeci de procente.
Astfel, doar din majorarea salariilor și al prețurilor materialelor de construcție, vom asista la creșterea costului per metru pătrat, de la optimistul 500 de euro la unul situat undeva între 750 și 1000 de euro. Înainte ca prima cazma să lovească pământul, prețul apartamentului de 35.000 de euro va sări de 50.000.
Să presupunem că analiza este greșită
De dragul discuției, putem presupune că regulile pieței vor ocoli planul Simion și acesta va reuși să livreze câte 100.000 de locuințe pe an, la prețurile promise. În acest caz, vor apărea alte efecte economice interesante.
În primul rând, pe fondul creșterii inevitabile a costurilor, dezvoltatorii vor face rabaturi semnificative la calitate. Apartamentele nu vor putea fi construite la standardele contemporane de siguranță și confort. Foarte probabil, acestea vor începe să se micșoreze ca suprafață și înălțime și vor fi construite din materiale extrem de proaste.
În al doilea rând, piața chiriilor s-ar prăbuși. Este clar că dacă fantezia lui Simion s-ar transforma în realitate, mulți ar cumpăra locuințe ca investiții și nu pentru a locui în ele. Acest lucru va duce la intrarea pe piața chiriilor a zeci de mii de locuințe ieftine. Nivelul chiriei va putea începe de la puțin peste 115 euro. Efectul imediat va fi o scădere semnificativă a chiriilor de pe piață și a rentabilității investițiilor în imobiliare.
