Când ne oprim din construit? Întrebarea aceasta ar trebui să aibă un răspuns clar, pentru că este tot mai evident faptul că piața are limite fizice și nu va putea absorbi la infinit stocurile de locuințe livrate.
Astăzi, 15 ianuarie 2021, România are o populație rezidentă de 19 040 598 de locuitori. În medie, pierdem 349 de concetățeni pe zi. Acest ritm de scădere al populației rezidente este aferent unei reduceri anuale cu circa 130 000 locuitori.
Populația se reduce accelerat, dar pe piață se livrează anual 160 de mii de locuințe, un volum comparabil cu cel din anii 1980 ai epocii comuniste. Faptul că piața a ajuns la nivelul acesta este impresionant, dar trebuie să analizăm dacă există perspective de creștere pe termen mediu și lung. În anii 1980, populația României avea o rată de creștere semnificativă, efect direct al Decretului care a interzis avorturile, și livrările de locuințe se făceau în contextul unei urbanizări forțate. În prezent, se construiește parcă împotriva pierderii de populație.
În 2021 stocul de locuințe al României a depășit 9,4 milioane de unități. În țară există acum o locuință la fiecare doi cetățeni rezidenți. Și euforia construcțiilor nu pare să se oprească. Dacă se păstrează ritmul actual de scădere al populației și cel de creștere al stocului de locuințe, undeva în 2054 va exista paritate între cei doi indicatori. Deci, din 2054 va exista câte o locuință pentru fiecare cetățean rezident. Situația este absurdă și evidențiază existența unei oferte excedentare de locuințe.
Expansiunea pieței s-a realizat pe credit
Dezvoltarea pieței imobiliare din România nu este un efect al pieței libere, după cum notează în mod eronat unii jurnaliști. Aceasta a fost posibilă datorită intervenției statului român. În România s-a construit enorm de mult în ultimii ani, dar acest trend nu este un rezultat al cererii posibile de pe piață. Aceasta nu s-a format normal, pe seama acumulării de capital de către agenții cererii.
De ani întregi, marea majoritate a achizițiilor se face prin accesarea de linii speciale de credit, precum programele de tip Prima Casă. Acestea nu reflectă însă puterea de cumpărare a clienților potențiali. Liniile speciale de creditare presupun plata unui avans mic, care începe de la 5% și sunt garantate de stat. Deci, sunt ușor de accesat de tineri care nu-și permit să fie proprietari. În plus, garanția statului le face mai sigure pentru bănci și, având un factor de risc mai scăzut, mai ieftine.
Această politică, de subvenționare a creditării, a deformat semnificativ piața. Este suficient să analizăm evoluția prețurilor la imobiliare și devine evident că acestea s-au mulat după programele de stat. De exemplu, dublarea plafonului de creditare în 2020, a determinat o creștere semnificativă a prețurilor la locuințe.
Procentul locuințelor goale crește
De 20 de ani în țară se construiește intensiv. În 2022 urmează să ajungem la un raport populație rezidentă/locuințe egal cu 2 și acesta ne confirmă un fapt evident, că foarte multe locuințe sunt goale. În 2016, 17% din totalul locuințelor din România erau nelocuite. De la acest studiu au trecut șase ani, românii au continuat să emigreze și sporul natural negativ s-a accentuat. Singura constantă a ultimei perioade a fost că, anual, s-au livrat câte 160 de mii de locuințe. Ținând cont de cum au evoluat cei doi indicatori în ultimii șase ani, putem aprecia că procentul locuințelor goale a trecut de 20%.
Procentul locuințelor goale a ajuns la un nivel comparabil cu cel din China, țară în care cei mai mari dezvoltatori imobiliari se străduiesc, chiar în această perioadă, să se salveze de la faliment.
Concentrarea populației în zonele metropolitane continuă
Este adevărat că procentul acesta nu reflectă situația cererii de pe piață. Există foarte multe locuințe construite, dar acestea nu sunt distribuite conform cererii. Sute sau milioane de locuințe, inclusiv dintre cele noi, sunt amplasate în localități care nu au perspective de dezvoltare pe termen mediu și lung. Multe dintre aceste localități sunt condamnate la dispariție. Pe termen mediu și lung, va continua tendința de concentrare a populației în centrele urbane mari. Chiar și în aceste condiții, se poate afirma că în România se construiește mult și ineficient.
Când ne oprim din construit?
Chiar dacă în centrele urbane mari se construiește justificat, în restul țării avântul imobiliar este cel puțin ciudat. Orientarea capitalului spre proiecte imobiliare reduce potențialul de creștere al economiei. În loc să se realizeze investiții în afaceri care ar putea genera venituri, se preferă blocarea capitalului în imobile pustii.
În viitorul nu foarte apropiat, mulți dezvoltatori din România ar trebui să-și reconsidere planurile de dezvoltare. Dacă statul și-ar reduce prezența pe această piață, resursele risipite aici ar putea fi orientate spre domenii economice cu potențial mai mare.
