Guvernul grăbește prăbușirea sectorului imobiliar prin creșterea semnificativă a salariilor minime brute. Salariul minim brut din construcții urmează să crească de la 3000 de lei la 4000 de lei, o creștere cu 33,33%. În această industrie, salariile sunt mai mari ca în alte sectoare, dar majorarea celor minime pune presiune pe întreaga grilă de salarizare și va determina creșterea costurilor de producție.
În plus, majorarea salariului minim brut din celelalte sectoare, la 3000 de lei, va pune presiune pe industriile care furnizează materiale de construcție. În multe domenii se lucra cu salarii aproape de cel minim. O creștere cu 17,65% a bazei de salarizare va fi transferată, cu rapiditate, în prețurile materialelor de construcție.
În alte condiții, aceste două categorii de costuri ar fi fost transferate de dezvoltatori în prețurile locuințelor. Problema este că deja, din 2022, acestea au ajuns la praguri greu sustenabile și, în a doua jumătate a anului, chiar au scăzut sensibil. Orice majorare suplimentară a prețurilor ar accentua blocajul de pe piață.
Piața imobiliară și-a pierdut avântul în 2022
În 2022, piața imobiliară și-a pierdut avântul, în principal din două motive, prețuri care au ajuns la niveluri exagerate și scumpirea creditelor. Încă sunt raportate vânzări bune de locuințe, dar acestea se bazează pe tranzacții făcute cu banii jos. De asemenea, volumul pieței a crescut și în urma finalizării unor proiecte imobiliare mai vechi. Numărul s-ar putea să fie înșelător însă. Este posibil ca mulți să fii profitat de ușoara scădere a prețurilor pentru a-și schimba locuința. Aceștia și-au vândut locuințele pe care le utilizau și au cumpărat altele. Astfel, același capital financiar a circulat de mai multe ori pe piața imobiliară. Tranzacțiile cu banii jos nu pot ține ridicat nivelul pieței imobiliare pe termen mediu și lung.
Achizițiile prin creditare s-au blocat
Piața imobiliară este dependentă de costul creditelor. Cele mai ieftine locuințe valorează cât salariul mediu al unei gospodării aferent mai multor ani. Prea puțini salariați reușesc să economisească sume suficient de mari pentru a achiziționa locuințe și atunci apelează la credite. Din păcate pentru dezvoltatorii imobiliari, creditele s-au scumpit semnificativ în 2022.
Temperarea creșterii IRCC în T4 ar fi trebuit să fie un semn bun pentru sectorul imobiliar, dar încă nu sunt motive de speranță pe piață. Creditarea în imobiliare s-a prăbușit în contextul în care, în trimestrul prezent, pentru calculul dobânzilor, se folosește IRCC din T2, de 4,06%. De la 1 ianuarie se va utiliza IRCC-ul din T3, de 5,72% și apoi cel din T4, care va fi de circa 6%.
Reducerea ritmului de creștere a dobânzii de referință (doar +0,5% pe 8 noiembrie) și creșterea lichidității au determinat un avans nesemnificativ al IRCC în acest trimestru. Suntem aproape de finalul trimestrului și, pentru moment, valoarea IRCC T4 este de 6,02% (din medie lipsesc ultimele 13 valori ale IRCC zilnic ale trimestrului), cu doar 0,30% mai mare decât cea din T3. Chiar și așa, începând cu 1 aprilie 2023, dobânda anuală efectivă pentru credite va fi de peste 8%.
Materialele de construcție se vor scumpi din nou
Războiul din Ucraina nu pare să se apropie de final și este posibil să nu se încheie în 2023. Importurile de materiale de construcție din Ucraina nu vor fi relansate nici în prima jumătate a anului 2023. Piața imobiliară din România depinde, în continuare, de producția internă și de importuri de la distanțe mari. Impactul creșterii salariilor minime brute va fi transferat de producătorii de materiale de construcție în prețurile de vânzare.
Noile scumpiri ale materialelor de construcție vor eroda și mai mult marjele de profit potențiale ale dezvoltatorilor imobiliari. Mulți au amânat vânzarea locuințelor în așteptarea unor prețuri mai bune. Ei vor constata însă că piața nu suportă nivelurile dorite de ei. Dacă își permit, vor încerca să amâne vânzare sau să obțină venituri din chirii. Dezvoltatorii au credite financiare și comerciale și, pe măsură ce se apropie scadențele, vor trebui să-și stingă datoriile. Cu alte cuvinte, amânarea vânzărilor nu poate funcționa la nesfârșit.
Guvernul reușește să complice situația de pe piață și grăbește prăbușirea sectorului imobiliar. Șansele unei relansări a pieței imobiliare au fost îngropate prin majorarea salariului minim brut.
