Proiecțiile din imobiliare sunt greșite pentru că nu țin cont de perspectivele demografice ale României. Analiștii din domeniu compară puterea de cumpărare și prețurile din România și Europa de Vest și concluzionează că există loc de creștere. În realitate, chiar dacă toate statele UE au o problemă cu natalitatea, populația din țările vestice crește prin imigrație, pe când cea din România a intrat pe o traiectorie a scăderii ireversibilă. În cele mai optimiste scenarii, populația rezidentă se reduce cu 100.000 pe an. Cum în prezent există un raport de 2 persoane pe locuință, rezultă că, în medie, se eliberează 50.000 de locuințe pe an. În zece ani, în România se eliberează jumătate de milion de locuințe prin pierderea de populație.
Chiar și în scenariile optimiste ale evoluției populației va apărea un dezechilibru semnificativ între stocul existent de locuințe și populația rezidentă. Probabil că multe din sutele de mii de locuințe construite de românii din diaspora nu vor fi locuite niciodată.
Investițiile în imobiliare se fac pe termen lung
Când citim proiecțiile de pe piața imobiliară, șochează faptul că nimeni nu ține cont de trendurile populației. Marea majoritate a achizițiilor de pe piața imobiliară se fac pe termen mediu și lung. Astfel, tinerii solicită credite imobiliare pentru 20 sau 30 de ani. Dacă nu achită creditele în avans, aceștia vor putea să-și vândă activele achiziționate în preajma anului 2050. Și aici este problema. În scenariile pesimiste ale Institutului Național de Statistică, în 2050 populația stabilă va fi de 13 milioane și în 2060 de 11 milioane.
În prezent, stocul de locuințe din România se apropie de 10 milioane de unități. Chiar și cu o reducere a ritmului de construcție, în 2050 stocul de locuințe va depăși 13 milioane. Într-o țară cu un raport între locuințe și cetățeni de 1:1, valoarea de vânzare a locuințelor vechi se va prăbuși.
Proiecțiile vorbesc despre o apreciere continuă a prețurilor la locuințe, dar evoluția populației contrazice acest scenariu. Tinerii care cumpără locuințe s-ar putea să le lase moștenire copiilor active lipsite de valoare.
Proiecțiile statistice nu surprind dispariția localităților
Statistica este o știință a mediilor. Stocul de locuințe și populația sunt răspândite în întreaga țară, dar, în 20-30 de ani, este probabilă concentrarea populației în centre urbane mari. Mai mult ca sigur, zeci sau sute de localități mici vor dispărea și locuințele din ele vor fi părăsite. Orice sat sau orășel care nu are potențial turistic este expus acestui risc. Localitățile cu tradiție în agricultură sunt și ele expuse la riscul dispariției. Automatizarea activităților agricole va determina reducerea necesarului de forță de muncă.
Multe dintre vilele construite de către românii din diaspora, în satele lor, sunt condamnate la dispariție. Șansele ca acestea să fie folosite și de o a doua generație sunt minuscule.
Trebuie să înțelegem deci că va exista o evoluție diferențiată a cererii de locuințe în localitățile României. Locuințele din centrele urbane mari și din zonele de interes turistic își vor conserva valoarea și chiar se vor aprecia. Altfel spus, pe termen lung, investiția în imobiliare are sens dacă activele sunt localizate în zone de interes.
