Statul a agravat bula imobiliară

Statul a agravat bula imobiliară printr-o politică neinspirată. În ultimul an, în timp ce am stat mai mult izolați, prețurile la locuințe au explodat. Creșterea a fost pusă pe seama conștientizării nevoii de spațiu și pe dorința multora de a-și îmbunătăți condițiile de viață.

Explozia prețurilor a venit însă într-un an în care puterea de cumpărare reală a scăzut, românii continuând să-și direcționeze spre cheltuielile curente peste 80% din veniturile lor. Izolați de tentații aceștia au economisit până la 20% din venituri. Chiar în aceste condiții, la salarii de 4-5000 de lei, economiile nu înseamnă mai mult de €2000-€2500. În cazul unui cuplu cu venituri medii, într-un scenariu optimist ar putea fi posibilă  economisirea a €5000. O sumă insuficientă pentru a face un upgrade de locuință.

Creșterea prețurilor a fost cauzată de conjunctura internațională și de greșelile succesive comise în ultimii ani de către guvernele României. Astfel, la nivel guvernamental au fost comise cel puțin trei greșeli de strategie prin care statul a agravat bula imobiliară.

Au oferit facilități fiscale angajaților din construcții

Guvernul României a acordat facilități fiscale angajaților din construcții pentru a reduce evaziunea din acest domeniu și pentru a sprijini dezvoltarea de locuințe. Facilitățile acordate au venit însă cu impunerea unor salarii minime de 3000 de lei care au urcat costurile oficiale ale construcțiilor. Dacă până la această măsură unii dezvoltatori foloseau muncă la negru și capital nefiscalizat, de acum costurile contabile au crescut și au fost transpuse și în prețurile de vânzare. În mod ironic, măsura care ar fi trebuit să permită creșterea numărului de angajați din industrie și să ducă la creșterea stocului de locuințe, deci la reducerea prețurilor, a avut un efect advers. Majorările prețurilor locuințelor noi au atras după ele și alinierea prețurilor celor vechi și au alimentat bula imobiliară.

Au majorat plafonul în cadrul programului național Noua Casă, înlocuitorul Prima Casă

Programul Prima Casă se caracteriza deja prin credite extrem de ieftine și, cu un avans de 5%, la un plafon de €70.000 era extrem de ușor de accesat de către tineri. În ultimii ani, acest program cu plafonul lui de €70.000 a fost cel care a ținut prețurile la un nivel relativ ridicat. Practic, constructorii și-au aliniat prețurile la acest plafon.

Anul trecut, în plină criză pandemică, guvernul României a modificat programul și l-a rebotezat în Noua Casă. Oficial, prin creșterea plafonului de creditare, de la €70.000 la €140.000, guvernul României a încercat să sprijine dezvoltarea și vânzarea de locuințe premium. De la intenție la rezultat este cale lungă și  rezultatul s-a dovedit un eșec total. În loc să crească oferta de locuințe de calitate, am asistat la alinierea prețurilor locuințelor existente la noul plafon de creditare.

În doar câteva luni, prețurile la apartamentele și casele din multe localități din România au ajuns la niveluri comparabile cu cele din marile orașe din vestul Europei sau din Dubai.

Programul Noua Casă oferă posibilitatea contractării de credite de până la €70.000 pentru locuințe cu orice vechime și avans de 5%. Și credite între €70.001 și €140.000 pentru locuințe cu o vechime de până la 5 ani.  Pentru un credit de €70.000 avansul minim este de minim €3.500 și pentru unul între €70.001 și €140.000 este între €10.500 și €21.000. Stând închiși în case, departe de tentații, mulți români au reușit să pună deoparte cele câteva mii de euro pe care guvernul le consideră suficiente pentru a lua un credit imobiliar pe 30 de ani. Avansul le-a dat încrederea necesară pentru a se apuca de cumpărături.

Au promovat o politică a creditelor ieftine

Pentru a combate efectele pandemiei și a da senzația că economia funcționează, guvernul României a inundat piața cu bani ieftini. O consecință directă a excesului de bani de pe piață a fost ieftinirea creditelor. Principala problemă a creditelor ieftine este că ne face să credem că ne permitem lucruri mai scumpe. În 30 de ani însă multe se pot schimba și creditul imobiliar care acum pare ieftin s-ar putea dovedi problematic. Practic, statul român a creat premisele pentru ca milioane de români să experimenteze iluzia unei false prosperități. Mulți dintre aceștia au decis să-și achiziționeze o locuință pe măsura prosperității lor actuale.

La rândul lor, vânzătorii de locuințe au sesizat că există bani ieftini pe piață și și-au aliniat majorat prețurile. Au încercat astfel să se protejeze de inflație. În plus, au profitat de apetitul pentru credite al cumpărătorilor potențiali.

Cum ar putea fi dezamorsată bula imobiliară?

Bula imobiliară este aici și se va sparge în viitorul mai mult sau mai puțin îndepărtat. Până atunci, guvernul României ar putea lua câteva măsuri pentru dezamorsarea parțială a bulei. De asemenea, acestea ar contribui și la reducerea șanselor formării unor bule viitoare. Dintre acestea menționăm:

• Creșterea impozitelor pe imobile, începând cu a doua proprietate. În acest fel,  pe piață ar fi stimulată vânzarea locuințelor deținute în scop speculativ.
• Reglementare mai clară a drepturilor chiriașilor și oferirea de facilități fiscale celor care-și închiriază locuințele prin companii specializate. Românii visează să fie proprietari pentru că viața de chiriaș este una ciudată. Pe lângă faptul că aceștia se trezesc obligați să facă lucrări de mentenanță pe proprietatea altora, mai au și vecini care se comportă ca proprietari ai blocului, proprietari care vin în vizite inopinate etc. Dacă drepturile chiriașilor ar fi mai bine protejate, mulți ar renunța să mai obțină statutul de proprietar.
• Reducerea plafoanelor la creditele preferențiale de tipul Prima Casă sau Noua Casă. Cât timp dezvoltatorii se ghidează după aceste plafoane pentru a stabili prețurile locuințelor avem o distorsiune clară a pieței. Plafoanele ar putea fi păstrate dacă ar exista o relație invers proporțională între rata dobânzii și avansul plătit de debitori. Măsura pare dură, dar ar avea potențialul să forțeze formarea unor obiceiuri sănătoase de economisire. Să ne gândim la un credit de €70.000. Un cuplu cu un avans de €15.000-20.000 și nu €3.500 va fi forțat să învețe să economisească. Dacă aceștia ar economisi lunar din veniturile lor ar înțelege mai bine ce înseamnă un credit pe 30 de ani.

Este clar că, prin politicile sale eronate, statul a agravat bula imobiliară.