Argumentul dezvoltatorilor imobiliari este fals și, în cele ce urmează, vom încerca să explicăm de ce. Ideea care se rostogolește cu insistență în presă este că nu există o bulă imobiliară pentru că indicele de accesabilitate ar fi de trei ori mai scăzut ca în 2008. Altfel spus, de abia atingerea acestui prag ar putea să indice existența unei bule imobiliare.
Unii nu se limitează la această manipulare și adaugă faptul că băncile sunt mult mai solide ca în 2008, deci riscul unei crize este practic inexistent. Soliditatea băncilor nu scutește datornicii de plata ratelor. Și faptul că băncile au capacitatea să se salveze nu îmbunătățește cu mult datele de pe piața imobiliară.
Argumentul indicelui de accesabilitate este unul de-a dreptul ridicol. Economic s-au schimbat atât de multe lucruri față de 2008 încât este greu de crezut că am putea să mai atingem acele valori ale indicelui. Sigur, am rămas investitori plini de naivitate care tot în miracolul imobiliarelor își pun speranța, dar sunt prea multe elemente care separă 2022 de 2008. Chiar dacă valoarea indicelui este de teri ori mai scăzută, bula imobiliară este evidentă.
Creșterea venitului nu înseamnă majorarea alocărilor pentru domeniul imobiliar
Indicele este de trei ori mai scăzut ca în 2008 și pentru că veniturile medii din România au crescut. Cunoaștem valoarea unui metru pătrat de construcție și nu suntem dispuși să alocăm o pondere la fel de mare a venitului, ca în 2008, pentru a achiziționa o locuință. La momentul respectiv eram săraci și știam acest lucru. Din această cauză ni se părea normal să sacrificăm o mare parte din venit pentru a ne plăti ratele.
Dezvoltatorii nu cunosc piața pe care o adresează, dacă ei cred că există oameni dispuși să-și aloce venitul doar pentru ratele unui credit.
Comportamentul de consum al populației s-a modificat
În cei 15 ani de când suntem membri UE, societatea a progresat într-un ritm accelerat. Oamenii nu mai au aceleași pasiuni, dorințe și obiective. Dorința de a deveni proprietari a scăzut semnificativ. O locuință este doar o clădire care ne-ar lega de o localitate și, la cât de mobilă este piața muncii, ne-ar putea afecta dezvoltarea profesională. Achiziția locuinței are sens doar când ne poate simplifica viața. Dezvoltatorii par să nu înțeleagă faptul că agenții cererii au evoluat mai rapid decât cei ai ofertei.
Indicele de accesibilitate de 1/3 s-a schimbat deja
Indicele de accesibilitate din 2008 era exagerat de ridicat cu mult timp înainte de prăbușirea pieței. Este absurd să așteptăm întoarcerea la acest nivel. Oricum, studiul care ne zicea că indicele de accesibilitate este la 1/3 din valoarea din 2008 a fost făcut la începutul anului. La momentul respectiv creditele se acordau pe baza unui IRCC de 1,17. De la începutul lui iulie se folosește un IRCC de 2,65 și, din 1 octombrie, se va trece la 4,06. Pentru ianuarie 2023 încă nu avem datele, dar, dacă nu apar fluctuații majore, probabil va fi în jur de 6%.
De la momentul studiului și până la început de octombrie, indicatorul, pe baza căruia se calculează ratele, a crescut de peste trei ori. Ratele mai ridicate se traduc prin costuri mai mari pentru cumpărători, deci prin creșterea indicelui de accesibilitate. Nu avem acces la formula de calcul, dar nu cred că greșim când zicem că, până în toamnă, acesta va trece de jumătatea valorii celui din 2008.
Indicele de accesabilitate nu măsoară dacă o investiție este oportună
Indicele de accesabilitate nu ne spune nimic despre oportunitatea unei investiții. Realizatorii studiului sugerează că investițiile imobiliare sunt oportune până la valoarea din 2008 a indicelui. Acest lucru nu este adevărat. Dacă ne permitem o investiție, nu înseamnă că aceasta este oportună. Cum suntem în plină bulă imobiliară, există riscul ca imobilele să-și piardă valoarea și investiția să fie neinspirată. Când achiziționăm o locuință ar trebui să ne uităm după alți factori, nu după capacitatea noastră de a efectua plata.
Numărul de locuințe a crescut
2022 este foarte diferit de 2008 și prin prisma numărului de locuințe existente. Stocul de locuințe a crescut în ultimii 14 ani cu aproape două milioane de unități. În 2008, imediat după aderarea la Uniunea Europeană, pe fondul creșterii rapide a veniturilor, a explodat cererea pentru locuințe. Oferta pieței nu a putut să se ajusteze la dimensiunea cererii.
Populația României a scăzut cu peste 10%
Un alt aspect, pe care dezvoltatorii îl ignoră în mod voit când compară 2022 cu 2008, este populația României. La începutul lui 2008, România avea o populație rezidentă de 21,5 milioane locuitori. În 2022 populația rezidentă a coborât oficial sub pragul de 19 milioane de locuitori. Există temeri că recensământul ne va prezenta o situație și mai gravă. Chiar și în contextul populației optimiste, de aproape 19 milioane de locuitori, vorbim de o scădere cu circa 12%. Populația a scăzut, numărul de locuințe a crescut și unii dezvoltatori își imaginează că am putea avea o creștere a cererii suficient de mare pentru a urca indicele de accesabilitate la nivelul din 2008.
Raportarea la locul de muncă este diferită
2022 este atât de diferit de 2008 încât pare șocant că unii oameni se așteaptă la repetarea condițiilor. Mulți au așteptat și întoarcerea lui 2019, dar în cele din urmă s-au obișnuit cu ideea că noua economie este diferită de cea veche.
Schimbările pe piața muncii au fost profunde. Până în 2019, munca remote era o curiozitate, dar acum este ceva perfect acceptabil. Pentru piața imobiliară, flexibilitatea muncii înseamnă că oamenii nu mai trebuie să se lege de o anumită localitate. Când cresc prețurile în București, un angajat remote s-ar putea muta în Sinaia sau în Mangalia pentru a-și continua activitatea de acolo. Ideea că oamenii ar fi dispuși să accepte orice preț al ofertanților este ridicolă.
Fără bani ieftini, cererea se temperează
Inflația a ajuns la 15% și BNR nu are altă soluție decât să scumpească banii, adică să majoreze dobânda de referință. Creditele mai scumpe determină reducerea cererii și apariția unor blocaje pe piață. Piața imobiliară este dependentă de creditare și efectele vor fi simțite cu rapiditate. Scăderea cererii va determina o plafonare a prețurilor de vânzare și, ulterior, chiar reducerea lor. Dezvoltatorii imobiliari au de achitat credite bancare și comerciale și ei nu vor putea ține prețurile sus pentru mult timp. Vânzarea proiectelor la preț de discount va fi pentru mulți singura soluție de salvare.
Dezvoltatorii vorbeau acum 2 -3 luni de creșteri de prețuri cu 15-20%
Ar trebui să preluăm cu atenție informațiile lansate de dezvoltatori în presă. Aceiași dezvoltatori insistau, până recent, că prețurile vor crește anul acesta cu 15% sau chiar 20%. Am scris și atunci că piața imobiliară nu este una a ofertanților și că aceștia nu pot impune prețurile discreționar. S-a dovedit că am avut dreptate. Astăzi, majoritatea dezvoltatorilor recunosc, cu jumătate de gură, că „sunt posibile corecții de prețuri”. Aceștia sunt într-o eroare la fel de gravă și în ceea ce privește inexistența bulei imobiliare. Suntem într-o bulă imobiliară și, la un moment dat, aceasta se va sparge.
În final, oricât și-ar dori dezvoltatorii să continue să vândă imobile la prețuri nerealiste, piața își va spune cuvântul. Datele privind cererea și oferta s-au modificat atât de mult în ultimii 14 ani, încât raportarea la 2008 ar putea fi cel mult un exercițiu didactic. Realitatea este că prețurile au crescut nejustificat de mult în doar câțiva ani. Până la majorările legate de costurile cu materialele de construcție, am asistat la scumpiri exagerate ale prețurilor cauzate de dublarea plafonului la prima casă. Când au simțit miros de bani, dezvoltatorii au crescut prețurile. A venit timpul ca aceștia să coboare cu picioarele pe pământ.
