Bula imobiliară este o certitudine, pe care unii se străduiesc să o mascheze folosind calcule nerealiste. Se ascund după creșterea puterii de cumpărare sau statistici exagerat de optimiste. Realitatea este însă diferită. Prețurile din imobiliare au crescut mai repede ca puterea de cumpărare și par să ignore tendințele de depopulare din România.
Prăbușirea vânzărilor în luna ianuarie 2022, cu circa 20% față de ianuarie 2021 și cu aproape 50% față de decembrie 2021, confirmă că s-a ajuns la niveluri ale prețurilor care nu sunt sustenabile. Chiar și așa, există încă voci care neagă faptul că această bulă există. Se pleacă de la premisa că, raportat la puterea de cumpărare, o locuință este mai ieftină decât în 2008. Desigur, premisa este greșită pentru că valoarea unui apartament nu trebuie să fie determinată de un raport între metri pătrați și ore muncă, ci de întâlnirea cererii și a ofertei. Creșterea puterii de cumpărare nu trebuie să absorbită de prețurile la imobile.
Dacă analizăm bula imobiliară din perspectiva pieței, observăm din start că oferta de imobile este relativ rigidă, deci trebuie să căutăm cauzele creșterii de prețuri în zona cererii. Rigiditatea ofertei în zona imobiliară se explică prin faptul că aceasta nu poate fi modificată semnificativ pe termen scurt. Cererea, în schimb, poate varia mult mai ușor. În fiecare perioadă de stimulare a creditării prețurile din imobiliare explodează. În ultimii doi ani, BNR a coborât dobânda de referință până aproape de zero și rezultatele sunt vizibile în evoluția prețurilor.
Cererea a fost stimulată în mod artificial
Cererea de locuințe a fost alimentată și susținută în mod artificial. În lipsa creditelor garantate de stat, nu s-ar fi ajuns la aceste prețuri. Strict pe baza capitalizării celor care doresc să achiziționeze locuințe, cererea ar fi fost mult mai restrânsă. Rolul creditelor ieftine la alimentarea bulei imobiliare este greu de contestat. A fost suficientă o scumpire ușoară a creditării, pe fondul majorării ROBOR și IRCCC, pentru a determina prăbușirea vânzărilor. Scumpirea creditelor are și o componentă relativă. Astfel, datorită majorării prețurilor la energie și la bunurile de consum, indivizii au rămas cu o parte mai mică din venituri disponibilă pentru acoperirea unor eventuale rate.
Investitorii speculativi
O contribuție importantă la alimentarea bulei au avut-o investitorii speculativi. Posesorii de capital din România nu sunt investitori extrem de rafinați. Ei nu obișnuiesc să-și plaseze capitalul în investiții în active productive, cum ar fi acțiunile în companii. Cei mai mulți preferă să achiziționeze locuințe și să aștepte aprecierea prețurilor, pentru a le vinde în câștig. Aceștia sunt motivați de randamentul direct al investiției, veniturile din chirii fiind un plus și nu un factor determinant al plasamentului.
Problema lor este că se bazează pe premisa că aprecierea rapidă a prețurilor este sustenabilă pe termen lung. Achizițiile și vânzările repetate în scop speculativ își aduc contribuția la alimentarea bulei imobiliare, dar doar până în punctul în care apare un blocaj pe piață. În mod ideal, acest tip de investiții ar trebui să fie descurajat. Ponderea sa ar putea fi redusă în momentul în care taxele pe a doua sau a treia proprietate ar începe să crească.
Investitorii raționali preferă piețele externe
Bula speculativă este confirmată și de faptul că explozia prețurilor la locuințe nu a fost însoțită de o majorare proporțională a chiriilor. În cele mai multe cazuri, acestea au stagnat sau chiar au scăzut. Ce înseamnă acest lucru? Că perioada de amortizare a unei investiții a crescut și că economic aceasta prezintă un grad ridicat de risc. Prăbușirea prețurilor ar putea determina pierderi semnificative de capital. Un investitor rațional va evita să investească în imobiliare în România și va prefera țările din UE în care pentru investiții similare ar putea încasa chirii mai ridicate. Chiriile ridicate permit și păstrarea investiției pe termen mai lung, fapt care permite alegerea momentului potrivit pentru realizare exitului.
Bula imobiliară este o certitudine
Faptul că unii formatori de opinie pun sub semnul întrebării existența unei bule imobiliare, nu schimbă cu nimic realitatea. În ultimii 2-3 ani, prețurile la locuințe au crescut accelerat, fără ca nimic concret să justifice această evoluție. Calitatea locuințelor nu a crescut, trendul de depopulare s-a accentuat și puterea de cumpărare nu s-a modificat substanțial. Scumpirea creditelor a început să tempereze deja dinamica pieței și, undeva în cursul acestui an, ne puteam aștepta la reduceri de prețuri.
