Impozitul pe proprietate va genera haos pe piața imobiliară pentru că va declanșa o serie de forțe contrare. Vor exista simultan presiuni de reducere și de creștere a prețurilor. Se discută deja de ceva timp despre lansarea e-proprietatea, un sistem care va permite impozitarea locuințelor conform valorii de piață. Amânarea majorării impozitelor până în 2026 oferă un moment de respiro, dar valul care va fi declanșat de măsură are potențialul să măture piața.
Va fi interesant să vedem procedurile pe baza cărora se vor aplica impozitele majorate. Valoarea de piață nu este o constantă. Acum prețurile sunt supraevaluate, dar modificarea regimului de impozitare are potențialul să genereze o corecție pe piață. În urma corecției, locuințele vor avea valori mai mici, deci ar trebui să apară și o reducere a impozitării. Realizarea unor proceduri care să urmeze ajustările de valoare va fi cu siguranță o provocare.
Schimbarea cuantumului impozitului va genera efecte în toate zonele pieței imobiliare. Să analizăm o parte din aceste efecte contrarii.
Vânzarea-cumpărarea de locuințe
În prezent, chiar dacă mulți dezvoltatori și investitori susțin contrariul, avem o piață cu un exces de ofertă. Impozitele extrem de mici pe proprietate au transformat achizițiile de locuințe într-un instrument preferat de investiții. Fenomenul a fost accentuat de dobânzile real negative oferite de instituțiile financiare din România. Oamenii au preferat să investească în locuințe și să aștepte ca acestea să se aprecieze. Creșterile succesive de prețuri și formarea unei bule imobiliare au făcut ca această strategie să pară funcțională. Nici nu au mai contat elemente precum stocul enorm de locuințe din țară.
Evident, creșterea semnificativă a impozitelor va schimba radical situația de pe această piață. Problema este că o mare parte a investițiilor în imobiliare nu generează venituri. Aceste locuințe stau încuiate și așteaptă aprecierea la niveluri fanteziste. Impozitarea conform valorii de piață le va transforma în surse de datorii. Când un investitor va avea costuri cu impozitul de sute sau mii de euro pentru o proprietate, păstrarea acesteia sub cheie nu va mai fi o soluție.
Efectul imediat al majorării impozitelor va fi o creștere a ofertei de locuințe, la vânzare și la închiriere. Creșterea ofertei va fi însoțită de o scădere a cererii. Investitorii speculativi care așteptau aprecieri continue ale locuințelor vor fi mai selectivi și mai atenți la decizii. Majorarea ofertei de pe piață va pune o presiune suplimentară pe dezvoltatorii din imobiliare. Aceștia vor trebui să-și ajusteze pretențiile financiare. În mod normal, în primii ani de după creșterea impozitelor vom asista la o succesiune de corecții de piață.
Închirierea de locuințe
Și pe piața chiriilor vor apărea efecte extrem de interesante în urma majorării impozitelor. Proprietarii care au locuințe date în chirie vor încerca să transfere costul impozitelor către chiriași. În primă fază, probabil vom asista la creșterea chiriilor în toată țara. Ulterior, vor apărea presiuni de reducere. Problema pieței este legată de cele aproape 1,5 milioane de locuințe care sunt ținute goale. O mare parte dintre acestea vor intra pe piață după creșterea impozitelor. Proprietarii le vor scoate la închiriat la prețul pieței, dar vor afla curând că țara este depopulată și că nu există suficienți chiriași. În mod normal, dacă legile pieței funcționează, chiriile vor începe să scadă. Chiriașii vor începe să migreze spre locuințele mai ieftine și piața va cunoaște o corecție semnificativă.
Dezvoltatorii imobiliari vor frâna activitatea
De 15-20 de ani în România există o euforie a dezvoltării imobiliare, se construiește pe orice lot, în orice localitate. Se construiesc case și blocuri cu nenumărate etaje și nimeni nu pare să-și pună problema unei corelații între oameni și locuințe. Irelevant a fost și dacă localitatea respectivă are perspective pe termen mediu și lung. S-a construit chiar și pe loturi agricole și în localități care au să dispară în următorii 20-30 de ani. Trendul a fost susținut de preferința românilor pentru statutul de proprietar, de creșterea veniturilor și de diaspora.
Creșterea impozitelor va face locuințele mai costisitoare, va tempera cererea și va majora oferta de pe piață. Pentru dezvoltatori va deveni mult mai dificil să-și vândă locuințele. Aceștia se vor reorienta spre locuințele care prezintă avantaje deosebite, mai precis standarde de calitate și amplasament. Simultan, ei se vor retrage din zonele fără potențial și din localități în prag de dispariție.
